Legutóbbi alkalommal a különböző hiteltípusokról esett szó, ezúttal pedig kiemelten foglalkozunk egy speciális formájukkal: a lakáshitellel.
A globális pénzügyi válság ingatlanpiacra gyakorolt hatását érezhették azok, akik az elmúlt két évben hitelből kívántak otthont teremteni: nem volt könnyű dolguk. A pénzintézetek hirdetései többnyire csak a különféle akciós betétekről szóltak, a szokatlanul magas kamatok pedig azt jelezték, hogy a bankok igyekeznek tartalékot felhalmozni.
A hitelpiac befagyásának legfőbb oka, hogy a pénzintézeti hierarchia csúcsán lévő jegybankok, alapkezelők között is megrengett a bizalom, nem tudhatták, mikor, melyik dől be. A rendszerből egész egyszerűen eltűnt az a biztonsági háttér, amit refinanszírozásnak nevezünk. A válság előtt egy a bank, ha átmeneti likviditási gondokkal küzdött, kaphatott hitelt például a jegybanktól, vagy egy másik pénzintézettől. Bizalom hiányában azonban ez a lehetőség megszűnt, és az ügyfelek irányában is éreztette hatását. A válságos helyzetben a bank sem tudhatta, hogy leendő adósának meddig lesz munkahelye, meddig tudja majd törleszteni a hitelét.
Mindezek miatt pedig érezhetően csökkent a kereslet az ingatlanpiacon, az árak zuhanni kezdtek, hiszen jóformán csak azok tudtak lakást vásárolni, akiknek megvolt hozzá a tőkéjük. Ebből következik, hogy a piacon most vételi pozíció van: az ingatlanárak még alacsonyak, ezért akár befektetési céllal is megéri lakást vásárolni.
A befagyott piacra persze az ingatlanberuházóknak is reagálniuk kellett valahogy. Mostanra kialakítottak egy olyan konstrukciót, amellyel a leendő tulajdonos kipróbálhatja a kiszemelt ingatlant albérlőként. Jellemzően két évre szólnak az ilyen szerződések, ez idő alatt az ügyfelek eldönthetik, hogy megvásárolják-e az adott ingatlant. Időközben pedig folyamatosan kapják az információkat, és – az élénkülő hitelezési kedv miatt – meg is tudják finanszíroztatni maguknak az éppen tesztelt lakást. Ingatlanpiaci szakértők elemzései szerint két éven belül helyreáll a piac – azaz az árak felfelé mozdulnak majd.
Fontos még szót ejtenünk arról, hogy az adott hitelt milyen pénznemben érdemes felvenni. Magyarországon az elmúlt időszakban túlsúlyban volt a devizahitelek aránya, hiszen az ügyfelek azt látták, hogy alacsonyabb a kamat, mint a forintalapú finanszírozások esetében, a bankok pedig "elfelejtették" felhívni a figyelmüket egy lényeges fogalomra, az árfolyamkockázatra. Hitelfelvételkor minden esetben azt kell kiszámíttatni, hogy forintban mennyi lenne a törlesztő részlet, és ha ezt elbírjuk, akkor választhatjuk a kedvezőbb kamatozású devizahitelt. Ily módon felkészülhetünk az esetleges árfolyamváltozásból adódó kellemetlenségekre, hiszen kedvezőtlen fordulat esetén a havi részlet elérheti a forintalapú hitel törlesztőjét is.
Meglévő lakáshitel esetén pedig célszerű egy független elemzővel felülvizsgáltatni a konstrukciót. Elképzelhető ugyanis, hogy akár bankon belül is megéri átváltani a hitelt.
Benke Hunor
független pénzügyi szakértő
.jpg)
