Az olvasó ügyvédje - Ingatlan-adásvétel

Az ingatlanra vonatkozó minden változás, amely érvényességéhez ingatlan-nyilvántartási bejegyzés szükséges, kizárólag ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott okiratban nyújtható be az illetékes földhivatalba. Ilyen az adásvétel is.

A szerződésnek tartalmaznia kell a szerződő felek összes személyes adatait, különös tekintettel a névre - hölgyeknél a születési névre - a születési időre, helyre, az édesanya nevére, a szerződő állandó lakcímére és tartózkodási helyére - ha az nem esik egybe az állandó lakcímmel -, személyi azonosító számára és adóazonosító jelére. Fel kell tüntetni, hogy az egyes szerződő felek milyen minőségben - eladó, vevő, haszonélvezeti jog jogosultja – állapodnak meg. Pontosan meg kell jelölni az adásvétel tárgyát képező ingatlant, amelyhez 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapon igazoljuk az aktuális ingatlan-nyilvántartási állapotot. Az eladónak nyilatkoznia kell az ingatlan terheiről, vagyis arról, hogy per-, teher- és igénymentes-e, és ezt szavatolnia is kell a szerződésben. Amennyiben az ingatlan nem tehermentes, az eladónak nyilatkoznia kell, hogyan, milyen forrásból és meddig tehermentesíti azt. Ha felek abban állapodnak meg, hogy a vevő az ingatlant a szerződésben megjelölt terhekkel együtt vásárolja meg, akkor ezt a nyilatkozatot kell a szerződésben rögzíteni.

Több vevő esetén az okiratnak tartalmaznia kell a vevők, mint leendő tulajdonosok tulajdoni arányait, egy vevő esetén pedig azt, hogy ő 1/1 arányban veszi meg az ingatlant. Meg kell nevezni a felek által kölcsönösen kialkudott vételárat, és annak az eladó számára való megfizetés módját (pl. készpénzes kifizetés, banki utalás), forrását (pl. önerő, banki hitel stb.), ütemezését (legkésőbb mely dátumig történik meg az egyes részletek megfizetése). Amennyiben a vételár egészét vagy egy részét banki hitel igénybevételével teljesítik, a hitelt folyósító pénzintézet erre a célra rendszeresített tájékoztatójában foglalt feltételek is a szerződés részét kell, hogy képezzék. A bank a szerződés alapján kezdi el a hitelbírálatot. Ha ezek nem, vagy nem pontosan, a bank igényei szerint szerepelnek az okiratban, a bank az esetek legnagyobb többségében elutasítja a hitelbírálat megkezdését, és szerződésmódosításra szólítja fel a hiteligénylőt. Az adásvételi szerződéssel kapcsolatos elvárásokról szóló tájékoztatót érdemes elkérni a bankban.

Az eladó már az adásvételi szerződésben lemond a tulajdonjogáról, és kéri a tulajdonjogának törlésével egyidejűleg a vevő tulajdonjogának bejegyzését, amennyiben a szerződés aláírásakor a teljes vételár kiegyenlítésre kerül. Ha részletekben történik a kifizetés, a jogügylet biztosítékául foglaló kikötése a célszerű. Ez általában a vételár 10 százaléka, de ettől el lehet térni a felek megállapodása szerint. A foglaló a szerződés jogszerű lebonyolódása esetén beleszámít a vételárba. Ha a jogügylet az eladó érdekkörében felmerülő okból hiúsul meg, összegének kétszerese illeti meg a vevőt, amennyiben pedig a vevő áll el a jogügylettől, elveszíti a foglalót.
Ha a vételár nem egyösszegben kerül kifizetésre, az eladó mindaddig fenntartja tulajdonjogát, amíg az utolsó részt megfizetik neki. A szerződésbe garanciákat (pl. kötbér) is be lehet építeni az esetleges szerződésszegő magatartás (pl. a vételár későbbi megfizetése, vagy a birtokba adás késedelme) esetére.

A feleknek meg kell állapodniuk a birtokbaadás időpontjában, nyilatkozatot kell tenniük az állampolgárságukra nézve, és amennyiben nem magyar állampolgárok, arról is, hogy milyen módon intézkedtek a tulajdonszerzésük előtt álló jogi akadályok elhárítása érdekében. Ha a vevőt a hatályos, vonatkozó jogszabályi rendelkezések szerint bármely illetékfizetési kedvezmény illeti meg, (pl. első lakáshoz jutó, új építésű ingatlant vesz), ezt is érdemes már az adásvételi szerződésben jelezni az illetékhivatal felé. A szerződést a felek aláírása és az ügyvédi ellenjegyzés zárja.

Ha bármely jogi kérdésük merül fel, szívesen várom jelentkezésüket a 30-85-77-560-s telefonomon, vagy a pavikadr@t-online.hu e-mail címemen.