Battai lakásárak a remény lejtőjén

A „remény lejtője” egy tőzsdei kifejezés. Azt a szituációt jelenti, amikor valaki jó magas áron vett egy részvényt, de az árfolyam ezt követően elkezdett zuhanni; az illető szeretné minimális veszteséggel eladni az értékpapírját és várja, hogy jön egy felpattanás, de az ár csak esik, esik és esik megállíthatatlanul. Valami hasonló kezd városunkban is kialakulni a lakásárak vonatkozásában.

A hónap elején kíváncsiságból végigböngésztem az interneten a százhalombattai lakáshirdetéseket. Kiszűrve az átfedő hirdetéseket megállapítható, hogy mintegy 400 lakásingatlan a piaci kínálat, amiből körülbelül 100 az új építésű. Városunkban a lakásállomány (18 ezer lakos; átlagos családméret: 2,5 fő) hozzávetőleg 7200-7300 lehet. Nem rendelkezem összehasonlító adatokkal az előző évekről, de számomra nagyon úgy tűnik, mintha egy erős kínálati nyomás lenne a domináns.

Eltekintve néhány extrém kivételtől, a lakások kínálati árai a 180-225 000, míg a családi házaké a 200-245 000 forint/négyzetéter sávban tömörülnek; ez utóbbiak magukban foglalják az 560-800 négyzetméteres telkek értékét is. Hangsúlyoznom kell, kínálati árakról van szó, tehát egy komoly készpénzes vevő akár 15-20 százalékos árengedményt is elérhet az idén. Jövőre még többet. Külön kategóriát képez a Szent István téri új építésű ingatlankomplexum, ahol négyzetméterenként 325 000 forint az alsó ajánlati ár, és ebből lehet 5-10 százalék engedményt kapni. A beruházó-ingatlanfejlesztő Korshak Kft. honlapja szerint a megépült 86 lakásból ez idáig 10 kelt el.

Észre kell venni, hogy jelenleg három tényező is a lakásárak további esése mellett szól. Az első: városunk három meghatározó munkaadójánál (MOL, erőmű és önkormányzat) a közeljövőben további költségcsökkentési intézkedések várhatók, amelyek kereslet-visszafogó hatásúak. A második ok a 2009. évi LXXVIII. törvénynek, népszerűbb nevén a „vagyonadónak” a hatálybalépése. Bárki bármit is mond majd tavasszal, ezt az adónemet sem eltörölni, sem pedig módosítani nem fogják. A harmadik: az ingatlanbefektetések az elmúlt másfél évben - a „vedd és tartsd” vagy a „vedd és add bérbe” stratégiák - az állampapírokkal és a bankbetétekkel szemben elveszítették minden előnyüket, sőt nem egy esetben negatív hozamokat produkálnak.

Hol az alja? Nehéz megmondani, ugyanis itt 15-20 éves idősorokat kell elemezni és azokból valamilyen előremutató következtetést levonni. A magam részéről azt prognosztizálom, hogy a padlófogásra valamikor 2011-ben kerül sor 130-135 000 forintos tényleges négyzetméter ár mellett, és ott következik be a lassú stabilizáció.